上訴人(原審本訴被告、反訴原告)萬某（又名萬綿青），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省麻某市。
委托代理人孔忠良，湖北文赤壁律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人(原審本訴原告、反訴被告)麻某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金橋村委會(huì)。
法定代表人齊樹斌，該村委會(huì)主任。
委托代理人董勝洲，該村副主任，代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
委托代理人陶平，麻某市正杰法律服務(wù)所法律工作者，特別授權(quán)。

上訴人萬某為與被上訴人麻某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金橋村委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱黃金橋村委會(huì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省麻某市人民法院(2016)鄂1181民初1259號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月21日受理后，依法組成由審判員詹德先擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員劉小成、駱驥參加的合議庭，并于2017年5月16日公開開庭審理了本案。上訴人萬某及其委托代理人孔忠良，被上訴人黃金橋村委會(huì)的委托代理人董勝洲、陶平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2013年麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)以麻某市通用機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)需要，征用萬某在黃金橋村的宅基地及商住兩用房。經(jīng)協(xié)商黃金橋村委會(huì)于2014年元月與萬某口頭協(xié)議將村所有的位于黃金橋村委會(huì)辦公樓一樓商鋪?zhàn)赓U給萬某居住。口頭協(xié)議達(dá)成后，萬某即于2014年元月搬到該商鋪居住，并于2014年5月27日向黃金橋村委會(huì)交納2014年度房屋租金5000元。2015年10月因黃金橋村委會(huì)辦公需要，要求萬某搬出租賃房屋，并委托該村工作人員王海及麻某市公安局黃金橋派出所黃金橋社區(qū)民警彭爭(zhēng)鳴找萬某做工作，但萬某以房屋征遷未補(bǔ)償?shù)轿粸橛啥芙^搬遷。雙方遂釀成糾紛訴至法院。
原審認(rèn)為，黃金橋村委會(huì)與萬某之間口頭達(dá)成的房屋租賃協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。故黃金橋村委會(huì)要求萬某支付房屋租金的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持,但具體的應(yīng)參照2014年度租賃費(fèi)5000元/年標(biāo)準(zhǔn)確定,即13.7元/天(5000元÷365天),自2015年1月1日起計(jì)算至房屋歸還之日止。因黃金橋村委會(huì)與萬某對(duì)租賃期限未作明確約定，故依法應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，屬不定期租賃的，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理的期限之前通知承租人。根據(jù)黃金橋村委會(huì)、萬某的陳述,黃金橋村委會(huì)陳述其于2015年10月要求萬某騰退房屋，歸還租賃房屋,萬某也表示認(rèn)可。故認(rèn)定黃金橋村委會(huì)、萬某之間的租賃合同已于2015年10月底解除。故黃金橋村委會(huì)要求萬某返還租賃房屋的訴訟請(qǐng)求,應(yīng)予支持。萬某反訴要求黃金橋村委會(huì)承擔(dān)因未履行承諾書所確定的義務(wù)而支付損失費(fèi)20000元和承擔(dān)因逾期交付地基及房屋的損失費(fèi)127750.56元,因其反訴涉及到土地征遷補(bǔ)償,是另一個(gè)法律關(guān)系,不屬于本案處理范圍,故對(duì)此反訴請(qǐng)求不予支持。遂判決：一、萬某將其租賃的位于麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金橋大道黃金橋村委會(huì)辦公樓一樓門面房一處騰退給麻某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金橋村委會(huì);二、萬某自2015年1月1日起按標(biāo)準(zhǔn)13.7元/天支付麻某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金橋村委會(huì)房屋租賃使用費(fèi),至房屋退還之日止;三、駁回萬某反訴訴訟請(qǐng)求和黃金橋村委會(huì)其他訴訟請(qǐng)求。上述一、二項(xiàng)于本判決生效后10日內(nèi)履行完畢。
本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)。
本院另查明，2013年12月23日，麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)因麻某市通用機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)需要與萬某簽訂一份《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議》，征收萬某位于黃金橋村委會(huì)房屋并另以安置地點(diǎn)的地基、門面、住房、現(xiàn)金等作為補(bǔ)償。
2014年元月4日，麻某市通用機(jī)場(chǎng)配套建設(shè)指揮部向萬某出具一份《承諾書》，承諾還建的地基、門店及房屋的具體交付時(shí)間及逾期不能交付的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)任麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工程部副部長(zhǎng)余學(xué)明及黃金橋村委會(huì)主任齊樹斌在該承諾書上簽名。
2017年4月17日，黃金橋村委會(huì)與萬某簽訂了一份《補(bǔ)償協(xié)議書》，內(nèi)容為：黃金橋社區(qū)黨員群眾服務(wù)中心為改擴(kuò)建升級(jí)，于2016年12月31日將萬某所租門店退出遷走，經(jīng)村兩委研究決定，將萬某在租賃期間的水表、改電、改網(wǎng)線隔墻等費(fèi)用5000元給予補(bǔ)償。萬某實(shí)際退出門店的時(shí)間為簽訂協(xié)議后20多天。
2016年11月11日，萬某及其妻以麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與其簽訂的《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議》未經(jīng)其妻簽字同意且補(bǔ)償面積與實(shí)際面積不符為由提起行政訴訟，要求確認(rèn)《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議》無效，賠償其損失145萬元余元及補(bǔ)還建面積154.32平方米。

本院認(rèn)為，本案萬某的上訴包括兩個(gè)部分：第一部分是本案的本訴部分，即萬某與黃金橋村委會(huì)之間是否存在租賃合同關(guān)系，是否有效。第二部分是本案的反訴部分，即萬某的反訴是否成立，原審駁回其反訴請(qǐng)求是否錯(cuò)誤。
關(guān)于本訴部分，已在本院(2017)鄂11民終770號(hào)中予以處理，在此不再贅述。關(guān)于反訴部分，本院認(rèn)為，萬某反訴要求黃金橋村委會(huì)承擔(dān)因未履行承諾書所確定的義務(wù)而支付損失費(fèi)20000元和承擔(dān)因逾期交付地基及房屋的損失費(fèi)是否構(gòu)成反訴。所謂反訴是指正在進(jìn)行的訴訟中，本訴的被告以本訴的原告為被告提起的訴訟，因此，反訴的原告即是本訴的被告，本訴的被告即是反訴的原告。2014年元月4日的《承諾書》上雖有時(shí)任黃金橋村委會(huì)主任齊樹斌的簽名，但該《承諾書》是對(duì)履行麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)與萬某之間簽訂的《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議》所作的承諾且是以麻某市通用機(jī)場(chǎng)配套建設(shè)指揮部的名義出具的。同時(shí)，萬某此后因該補(bǔ)償協(xié)議所提起的行政訴訟的被告主體亦是麻某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員。因此，《房屋征收與補(bǔ)償安置協(xié)議》和《承諾書》的主體均不是黃金橋村委會(huì)，即黃金橋村委會(huì)不是因未履行承諾書所確定義務(wù)的義務(wù)主體和承擔(dān)因逾期交付地基及房屋損失費(fèi)的責(zé)任主體，萬某提起反訴的反訴被告主體不適格，應(yīng)裁定駁回其反訴。原審認(rèn)定萬某提起的反訴與黃金橋村委會(huì)提起的本訴不是一個(gè)法律關(guān)系且萬某提起的反訴不屬于本案的處理范圍并無不當(dāng)，但以此為由駁回其反訴請(qǐng)求屬適用法律錯(cuò)誤且程序違法。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷湖北省麻某市人民法院(2016)鄂1181民初1259號(hào)民事判決的第三項(xiàng)中“駁回萬某反訴訴訟請(qǐng)求”的內(nèi)容；
二、駁回萬某的反訴。
一審反訴案件受理費(fèi)3160元，退還一審反訴原告萬某；上訴人萬某預(yù)交的二審案件受理費(fèi)中反訴部分948元予以退還。
本裁定為終審裁定。

審判長(zhǎng)　　詹德先 審判員　　劉小成 審判員　　駱　驥

書記員：董歡