黃某市下陸區(qū)人民法院民 事 判 決 書（2017）鄂0204民初765號原告：萬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃某市。委托訴訟代理人：魏強、毛棟，均系湖北人本律師事務所律師，均系一般授權。被告：湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰荆ㄔS某大江集團有限公司），住所地：黃某市下陸區(qū)冶中特路6號。法定代表人：諶宏海，系該公司總經理。委托訴訟代理人：紀德軍、宋華榮，均系湖北鳴伸律師事務所律師，均系一般授權。原告萬某與被告湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰痉课葙I賣合同糾紛一案，本院于2017年7月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告萬某的委托訴訟代理人魏強、毛棟和被告湖北大江環(huán)保科技股份有限公司的委托訴訟代理人紀德軍、宋華榮到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。原告萬某向本院提出訴訟請求：1、被告向原告支付延期辦證違約金118023元，并從2017年7月4日起至實際辦證之日止按照已付購房款170726.30元，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準（即9%）繼續(xù)向原告支付逾期辦證違約金；2、被告協(xié)助原告辦理大冶有色及第園7棟3單元202號房屋的不動產權證；3、訴訟費由被告承擔。事實和理由：2008年1月10日，原、被告之間簽訂了編號為7-3-202號《經濟適用房購房協(xié)議書》，被告經黃某市人民政府批準取得了黃某市下陸區(qū)街道辦事處衛(wèi)王村地塊的土地使用權。雙方約定原告向被告購買被告所建設的大冶有色及第園7棟3單元202號房，總建筑面積109.611平方米；合同約定2009年5月18日房屋交付原告使用，原告在房地產產權登記機關規(guī)定的期限（即房屋交付使用之日起90日內）向被告提供辦理產權證有關資料，被告負責協(xié)助原告辦理產權證。合同簽訂后，原告按約定支付了房款、辦證費用以及其他相關費用，但被告在收取原告上述費用后沒有在2009年5月21日之后的90日內將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案。原告認為被告的行為已構成違約，應按合同約定向原告支付違約金，并協(xié)助原告辦理房屋的不動產登記，故原告訴至法院。被告湖北大江環(huán)保科技股份有限公司辯稱：1、原告起訴要求答辯人支付延期辦證違約金沒有事實和法律依據。2007年，黃某大江建設有限公司以答辯人名義向相關部門請示建設“及第園”經濟適用房項目，獲得批準后黃某大江建設有限公司以答辯人名義進行開發(fā)和建設，并辦理了備案證、土地證和每棟房屋的房屋產權證。黃某大江建設有限公司在此期間也積極協(xié)調各方面關系欲為住戶辦理產權登記，但因為經濟適用房購房資格認定、土地分割、政府欠款等多項原因導致黃某大江建設公司在2014年以前未能為住戶辦理產權登記。2015年之后，因黃某大江建設有限公司的法定代表人張瑞強被刑事拘留和服刑，以及住戶繳納的辦證費用和超面積款被挪用，導致答辯人無法取得辦證所需的材料原件和費用，未能辦理產權登記并非答辯人造成。同時，原、被告雙方簽訂的《黃某市經濟適用房買賣合同》第十條第五項約定了如因出賣人的責任造成買受人不能在規(guī)定期限辦理房地產權證書的，由出賣人代替買受人辦理房地產權證書，由買受人承擔各項費用，雙方之間已經就延期辦證進行了約定，并無支付違約金條款。為此，原告要求答辯人承擔逾期辦證違約金沒有合同依據和法律依據。延期辦證并未給原告造成實際損失，經濟適用房的目的是滿足中低收入家庭的購房需要，有社會保障性質，且在需要滿五年以后才能上市交易，目前房屋價格大幅上升，原告購買的房屋有了增值收益。2、被告正在積極為所有住戶辦理產權登記，目前已自負200余萬元為住戶辦理不動產權登記，當前已辦理完畢土地分割，已經與不動產登記中心協(xié)調好，正在為原告及及第園1、2號樓住戶辦理不動產登記證書，只需要住戶配合辦理手續(xù)后即可取得不動產權屬登記證書。綜上所述，請求法院駁回原告的訴訟請求。根據經本院認定的證據以及原告的當庭陳述，可以認定以下案件事實：2008年1月10日，原告（乙方）與黃某大江集團有限公司（甲方）（2015年11月20日，黃某大江集團有限公司名稱變更為湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰荆┖炗啞督洕m用房購房協(xié)議書》，約定原告向被告購買有色公司及第園7棟3單元2層202號房屋，房屋建筑面積（暫測面積）為109.611㎡，單價1470元/㎡，房屋總價161128.17元，并對逾期交房的違約責任進行了約定：甲方如未按協(xié)議規(guī)定的期限將該住房交付乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金，違約金按已交付房價款的10%計算。該《協(xié)議書》第九條約定：乙方自實際接收該住房之日起，應在房地產產權登記機關規(guī)定的期限內向甲方提供辦理產權證有關資料，甲方予以協(xié)助辦理，費用按市房地產交易所規(guī)定執(zhí)行，甲方在第一次交房款時代收代辦各項辦證費用預計5000元，證件辦理完結算時按實際費用多退少補。《經濟適用房購房協(xié)議書》未約定逾期辦理房屋權屬登記的違約責任。之后，原、被告之間針對購買的經濟適用房又另行簽訂了由黃某市工商行政管理局和黃某市房地產管理局監(jiān)制的《黃某市經濟適用住房買賣合同》，約定原告向被告購買大冶有色及第園7棟3單元2層202號經濟適用房，房屋建筑面積為109.91㎡，單價1470元/㎡，房屋總價170726.30元，房屋交付時間為2009年5月18日前。該《合同》第十條第五款約定：出賣人應當在該房屋交付使用之日起60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人的責任，造成買受人不能在規(guī)定期限內辦理房地產權屬證書的，雙方同意按照下列第3項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起/日內將買受人已付購房款退還給買受人，并按已付購房款的/%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的/%向買受人支付違約金；3、由出賣人代替買受人辦理房地產權屬證書，由買受人承擔的各項費用，先由買受人預交部分辦證費用，多退少補。2008年1月10日，原告交納購房款80600元。2009年1月14日，原告辦理了50000元的公積金貸款，并交納購房款50000元。2009年5月21日，原告交納購房款30528.17元。2013年7月11日，原告補交購房款9598.13元。原告共計交納購房款170726.30元。2013年，原告向黃某市房地產管理局交納住宅專項維修資金3847元。2014年7月18日，黃某市住房保障中心對萬某的經濟適用房資格予以核準。原告認為被告未按約定將辦理權屬登記相關的資料報產權登記機關備案，故而成訟。另查明，2013年，大冶有色及第園經濟適用房建設完成后通過竣工驗收，并取得了備案證書和2號樓、5號樓、6號樓、7號樓的房產證。再查明，黃某大江建設有限公司的法定代表人張瑞強于2015年9月10日被黃某市公安局下陸分局刑事拘留。2016年12月7日，張瑞強因挪用資金罪被黃某市下陸區(qū)人民法院判處有期徒刑一年六個月。還查明，2017年10月13日，被告交納了大冶有色及第園經濟適用房項目的超面積費用1084071.90元及辦證費用。2017年12月1日，被告張貼《通知》，告知大冶有色及第園經濟適用房業(yè)主第一批不動產權證書已經辦理到位，并為理順辦證流程，黃某市不動產登記中心預先辦理了大冶有色及第園經濟適用房購買者權利人成剛的不動產權證書，同時通知其余業(yè)主按照通知要求提交辦理不動產權屬證書需要的相關資料。2017年11月，被告通知原告提交辦證所需資料，2017年12月，原告向被告提交上述資料。2017年12月13日，不動產登記中心受理原告的國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記申請。2017年12月27日，黃某市不動產登記中心出具的不動產登記信息顯示原告的辦理狀態(tài)為結束，不動產權證號為鄂（2017）黃某市不動產權第0045134號。本院認為，一、確定原、被告雙方權利義務的依據。本案中，原、被告雙方于2008年1月10日簽訂《經濟適用房購房協(xié)議書》之后，又另行簽訂《黃某市經濟適用住房買賣合同》。兩份合同的簽訂均是原、被告雙方經過平等協(xié)商、意思表示一致的結果，符合法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第七十七條第一款規(guī)定：當事人協(xié)商一致，可以變更合同。原、被告雙方后簽訂的《黃某市經濟適用住房買賣合同》對之前簽訂的《經濟適用房購房協(xié)議書》的合同內容進行了變更，如購房款由161128.17元變更為170726.30元，在違約條款中增加了關于逾期辦理產權證書的約定。同時，原、被告雙方也是依照該合同約定履行交納購房款和交付房屋的義務。另《黃某市經濟適用住房買賣合同》是由黃某市工商行政管理局和黃某市房地產管理局監(jiān)制的格式合同。綜上，原、被告簽訂的《黃某市經濟適用住房買賣合同》合法有效，是對之前簽訂的《經濟適用房購房協(xié)議書》的變更，且雙方已實際履行，故應將《黃某市經濟適用住房買賣合同》作為確定原、被告雙方權利義務的依據。二、本案是否應由被告對原告履行合同義務?！饵S某市經濟適用住房買賣合同》簽訂主體為原、被告雙方，根據合同相對性原則，該合同的權利義務均應由被告向原告享有和履行。被告雖提供其與黃某大江建設有限公司的內部公司文件，證明大冶有色及第園經濟適用房項目實際由黃某大江建設有限公司開發(fā)和建設，實際辦證義務人是黃某大江建設有限公司，但被告和黃某大江建設有限公司之間的內部管理約定對原告無約束力，仍應由被告向原告履行合同義務，實際辦證人亦應為被告。故對被告的上述辯解意見，本院不予采信。三、被告是否存在違約情形。《黃某市經濟適用住房買賣合同》第八條約定被告應當在2009年5月18日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備各項條件并符合本合同約定的經濟適用房交付原告使用。該《合同》第十條第五款約定被告應當在該房屋交付使用之日起60日內，將辦理權屬登記需由被告提供的資料報產權登記機關備案。被告雖辯稱因有色公司拖欠市政府排污費導致延后數月才發(fā)放備案證，且300多名購房者中有少部分人員未繳清超面積購房款，致使其無法統(tǒng)一向房產部門繳清款項，無法辦證，被告沒有違約，但被告僅提交黃某大江建設有限公司的情況說明，并無其他證據予以佐證，故對其辯解意見，本院不予采信?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》第十一條第二款規(guī)定：納稅人未出具契稅完稅證明的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續(xù)。從上述規(guī)定可知，辦理房屋權屬登記需要滿足系列條件，如買賣雙方分別需要繳納契稅、住宅專項維修基金等各項費用，同時，房產管理部門需審核購房者銀行貸款償還情況等。本案中，原告購買大冶有色及第園7棟3單元2層202號房屋時辦理了住房公積金貸款50000元。2013年，原告交清住宅專項維修基金。2014年7月18日，黃某市住房保障中心對萬某的經濟適用房資格予以核準。由此可知，房屋權屬登記條件已于2014年7月18日成就，但被告在2014年7月8日之后仍未能依照上述《合同》約定辦理房屋權屬登記，其行為構成違約。被告雖辯稱因原告提交的辦證資料均由黃某大江建設有限公司保管，且購房者向黃某大江建設有限公司繳納的超面積購房款和辦證費用被張瑞強挪用，2015年9月10日，黃某大江建設有限公司的法定代表人張瑞強被黃某市公安局下陸分局刑事拘留，并于2016年12月7日因挪用資金罪被黃某市下陸區(qū)人民法院判處有期徒刑一年六個月，直至今年三月，張瑞強才出獄，導致被告在此之前無法辦理涉案房屋房產證。被告關于逾期辦證的上述客觀理由雖情有可原，但其行為仍構成違約，故本院對被告上述辯解意見不予采信。四、關于被告應如何承擔違約責任的問題。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準即年利率9%承擔逾期辦證違約金。原告主張被告應按此規(guī)定支付違約金，但原告購買的房屋性質為經濟適用房，與商品房的性質不同，故本案不適用上述司法解釋?！兜诎舜稳珖ㄔ好袷律淌聦徟泄ぷ鲿h（民事部分）紀要》第18條第2款規(guī)定：合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十九條第二款規(guī)定處理。庭審中，原告主張因《黃某市經濟適用住房買賣合同》未約定違約責任，被告應根據上述規(guī)定按照年利率6%支付資金占用期間利息支付逾期辦證違約金，但上述規(guī)定的適用條件為“合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的”，而本案中的原、被告雙方簽訂的《黃某市經濟適用住房買賣合同》中對違約責任已在第十條第五款進行了約定，從上述條款可知，原、被告雙方已明確約定了逾期辦證的違約責任，且列明了賠償損失、支付違約金和繼續(xù)履行等三種承擔違約責任的方式，雙方在合同中選擇了第三種方式即繼續(xù)履行，并未選擇賠償損失和支付違約金的方式，該約定是當事人意思自治的結果，一旦成立即對原、被告雙方產生法律約束力。另，上述合同系工商部門和房產部門制定的格式文本，而非被告單方制定的格式合同，不存在被告公司利用強勢地位使原告簽訂權利義務不對等合同的情形。故本案不適用上述《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第18條第2款規(guī)定。綜上，被告應按照《黃某市經濟適用住房買賣合同》的約定對原告承擔繼續(xù)協(xié)助其辦理不動產權證的違約責任。2017年9月15日，被告已從黃某大江建設有限公司取得了及第園經濟適用房辦證資料，并于2017年10月13日繳納了稅費及經濟適用房超面積購房款，且已先行辦理了業(yè)主成剛的不動產權證書，可知大冶有色及第園業(yè)主辦證條件已成就。被告已通知及第園的其他業(yè)主提交辦理不動產權屬證書需要的相關資料，并于2017年11月通知原告提交辦證所需資料。次月，原告向被告提交上述資料。2017年12月13日，不動產登記中心受理了原告的國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記申請。2017年12月27日，黃某市不動產登記中心出具的不動產登記信息顯示原告的辦理狀態(tài)為結束，不動產權證號為鄂（2017）黃某市不動產權第0045134號。故，被告已按合同約定承擔了繼續(xù)協(xié)助原告辦證的違約責任，且原告的房屋產權證已經辦理完畢，原告要求被告承擔逾期辦證違約金的主張不能成立，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條規(guī)定，判決如下：駁回原告萬某的全部訴訟請求。案件受理費2660元，由被告湖北大江環(huán)?？萍脊煞萦邢薰矩摀ㄓ诒九袥Q生效之日起三日內交納本院）。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。審　判　長　　余　俊人民陪審員　　陳學軍人民陪審員　　陸冬梅二〇一七年十二月二十九日法官　助理　　陳　婷書　記　員　　郭　麗